房东与租客纠纷

房东与租客纠纷

在新加坡房东和租客之间的租赁纠纷实在是太常见了。这篇文章是关于如何解决租赁纠纷的指南,如果您想了解更多相关咨询,请联系我们。

常见的租赁纠纷类型如下:

租客未付租金

租客有义务为他们租借住处支付租金,房东有权利要求租客到期支付租金。如果租客不付租金,房东可以:

  1. 起诉租客违反合同;
  2. 向法院申请取得收回房屋的令状;
  3. 进入房屋没收租约;
  4. 扣押租户财产将其变卖。

租赁期间对房屋造成的损害

正常情况下租约中有一条规定,规定租客在租赁期间不得损坏房屋。租客在决定租用房屋前,必须确保房屋状况良好,租客入住后,如发现房屋损坏,房东可向租客提出索赔,称房屋是租客在租期内损坏的。

当租客对物业造成损害时,房东可以:

  1. 起诉租客违反合同;
  2. 向法院申请取得收回房屋的令状;
  3. 进入房屋没收租约。

在租约终止后,租客拒绝搬离

在租约到期后,租客拒绝离开房屋。当租客在租约期满后仍继续住在房子内,则被称为“延期居留”。

在这种情况下,房东可以向租客收取以下费用:

  1. 从租约期满到租客搬离房屋期间的双倍租金;
  2. 租客所占用的房屋的价值的双倍金额。

房东毋须通知租客有关的收费。

将房屋转租或将租约转让给第三方

虽然租约中有条款规定租客不得转租或转让租约给第三方,但还是有这种情况发生。房东应提供正当的理由拒绝转租或转让租约。

可采取的法律行动—违约

租客若不履行租约所记录的条款,即为违约。这些条款包括支付租金,不损坏房屋,不转租物业或未经同意将租约转让给第三方,以及在租约终止后搬离房屋。如果租客违反上述一项或多项条款,房东有权起诉租客。

房东有责任提供证据证明租客没有遵守条款,如果法院发现租客有违约行为,法院将根据房东实际造成的损失给予赔偿。

向法院申请收回房屋的令状

当租客有以下情况时,房东有权向法院申请命令或判决收回房屋:

  1. 拖欠租金超过21天;
  2. 造成房屋损坏的;和
  3. 未经同意将物业转租或转让,而所得款项多于转租或转让部分的应缴款项。

房东获得收回房屋的令状或判决后,可以利用该令状或判决收回其对该物业的所有权。

未付租金

租客未付租金时,房东应当向租客发出催款通知书。房东必须在通知书上写明他/她的姓名和地址,并将通知书送达给租客。房东应该使用挂号信来防止房东声称他/她没有收到通知。

为避免房东申请法院命令,租客必须在收到通知后,以挂号信的形式支付所欠租金。

对房屋造成的损害

当租客对房屋造成损害时,业主可向法院申请命令,要求租客作出赔偿。

转租房屋

如租客将房屋转租或将租约转让给第三方,并收取以下租金,房东可向法院申请命令或判决收回房屋:

  • 当租客在分租或转让租约时所收到的租金超过了所分租或转让的部分所能获得的租金
  • 总金额超过需要支付给房东金额的110%

一般来说,要求收回房屋的命令或判决不可用于分租人。除非法庭认为租客被租约条款禁止转租,或租客将租约转租给他人或者租客利用房屋进行非法或不道德行为,则可对该分租人强制执行。

重新进入房屋并没收租约

如果租客不付租金或造成房屋损失,房东有权没收租约。当房东重新进入房屋时,租约终止。

若租约中没明确地注明房东有没收租约的权力,法庭会在两种情况下解读租约为已包含了没收权力条款让房东拥有明确的没收租约权力:

  1. 未缴纳租金,已逾期30天以上的;或
  2. 对于房屋受到损坏,租约租期必须长过七年并且已在土地局注册。

当房东开始执行法庭命令时,租客可向法院申请解除命令。租客未付租金的,只有在支付所欠的全部租金和房东提起的法律诉讼费用后,才可以申请解除。

扣押财产权,扣押租客财产并且将其变卖

房东可向法院申请扣押令,要求最多12个月的租金。房东必须马上采取行动,不能拖延追讨欠款,例如不能当租客拖欠12个月租金时才提出追讨。房东无权因租客未付租金私自没收租客的财物。

在法院发出扣押令状后,法庭执行人有权没收该物业内的任何可移动财产,例如家具。

扣押令庄河扣押通知书应送达租客,通知他/她的财产将被扣押和出售。租客必须在5天内付清应付款项,然后可向法院申请解除令,以阻止其财产被出售。如果租客没有回复和支付到期金额或获得解除令,房东有权出售租客的财产。出售租客财产所得的钱将先支付给执行人员,然后再作为租金支付给房东。

其他解决房东与租客纠纷的方法

调解

存在纠纷的当事人可以通过调解解决租赁纠纷。社区调解中心(CMC)为涉及下列事项的租客与房东之间的纠纷提供调解服务:

  1. 对于居住安排存在异议;
  2. 一方或双方表达出不能接受的话语;
  3. 表现出不当的行为;和
  4. 所涉及金额少于5千新元,以口头协议为根据的无利息的金钱交易

调解的好处:

  1. 私人和保密—在调解过程中无论任何的讨论都是在房间内进行的;
  2. 节省时间—一次调解会议持续约几个小时,可以在1或2个会议内结束;
  3. 节省成本—这是免费的。原告只需支付5新元的行政费;
  4. 灵活、非正式和富有创造性的解决纠纷的方法,双方都可以提出意见,并在最后找到解决方案。
  5. 双赢—存在纠纷的双方最终可以达成有利于双方友好的解决方案;
  6. 保护双方的关系。

小额索偿庭

若调解未果,双方可向小额索偿庭提出申诉。这过程中可以不需要聘用律师参加索偿,但律师可以帮您准备资料和为您提供一些建议增加成功索偿的机会。小额索偿庭有权审理有关租期不到两年的租凭纠纷。有争议的双方可以在此解决纠纷,例如涉及保证金和租金等租凭纠纷。

若要到小额索偿庭申请索偿,需付注册费。具体费用如下:

不超过5千新元 超过5千新元但不超过1万 超过1万新元但不超过2万
消费者 $10 $20 1% of the claim amount
非消费者 $50 $100 3% of the claim amount

在一方提出申诉哦吼,小额索偿庭会在与司法常务官见面之前先确定调解的内容。司法常务官会协助调解过程,帮助有争议双方解决纠纷。咨询或调解会议将于提出申索当日起10或14天内举行。

如果协商和调解失败,应该在协商或调解之日起7或10天内确定聆讯。如果该索偿是由裁判员审理,裁判员会先探讨调解的可能性才受理该案件。

作者介绍

张永文
张永文

合伙人

张永文律师在民事和商业诉讼、国际仲裁、破产和重组相关的业务领域拥有丰富经验,善于应对困难局面。

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